Los ladridos constantes, el descuido en la recolección de excrementos o la presencia de razas catalogadas como peligrosas han generado múltiples conflictos entre vecinos. Mientras algunos defienden su derecho a tener mascotas, otros exigen regulaciones más estrictas para evitar molestias.

Pero, ¿qué dice la ley?, ¿puede un conjunto residencial prohibir la presencia de mascotas?, ¿qué pasa si un reglamento impone restricciones abusivas? En este artículo, exploramos el panorama legal y social de la tenencia de mascotas en propiedad horizontal en Colombia.

Las reglas del juego: lo que dice la ley

La convivencia en conjuntos residenciales está regulada por la Ley 675 de 2001, que establece el Régimen de Propiedad Horizontal. Esta norma permite a los conjuntos establecer reglamentos internos para el bienestar de la comunidad, pero no pueden prohibir de manera absoluta la tenencia de mascotas.

Por su parte, el Código de Policía (Ley 1801 de 2016) impone reglas claras para los dueños de animales en entornos urbanos, como:

• Recoger los desechos de sus mascotas en zonas comunes.
• Evitar el ruido excesivo, especialmente en horarios de descanso.
• Controlar la seguridad de las mascotas, especialmente si son de razas potencialmente peligrosas.

La Ley 1774 de 2016, por otro lado, reconoce a los animales como seres sintientes y castiga el maltrato animal con sanciones económicas y penas de prisión.

¿Los conjuntos pueden prohibir las mascotas?

Una de las preguntas más recurrentes es si los conjuntos residenciales tienen el poder de prohibir completamente la tenencia de mascotas.

La respuesta es clara: no pueden hacerlo. La Corte Constitucional, en la sentencia T-035 de 2019, declaró inconstitucionales las prohibiciones absolutas de mascotas en propiedad horizontal, ya que vulneran el libre desarrollo de la personalidad de los propietarios y arrendatarios.

No obstante, los conjuntos sí pueden establecer normas para regular su presencia. Esto significa que pueden imponer restricciones sobre el uso de zonas comunes, exigir medidas de seguridad o incluso sancionar a propietarios que incumplan con las normas de higiene y convivencia.

Las razas peligrosas: ¿mito o realidad?

La presencia de perros de razas catalogadas como potencialmente peligrosas es otro tema de debate en la propiedad horizontal. En Colombia, la Ley 746 de 2002 y el Código de Policía regulan la tenencia de estas razas, que incluyen:

• Pit Bull Terrier
• Rottweiler
• Doberman
• Dogo Argentino
• Fila Brasileño
• Mastín Napolitano
• Bullmastiff
• Tosa Japonés

Si un propietario decide tener un perro de esta categoría, debe cumplir con ciertas exigencias legales:

• ✔ Registro del animal ante la alcaldía.
• ✔ Uso obligatorio de bozal y correa en espacios comunes.
• ✔ Seguro de responsabilidad civil para cubrir posibles daños a terceros.

Los conjuntos no pueden prohibir la tenencia de estas razas si los propietarios cumplen con la normativa. Sin embargo, las administraciones pueden exigir que se respeten las medidas de seguridad para evitar incidentes.

Convivencia: el gran desafío

Más allá de las normas, la tenencia de mascotas en propiedad horizontal depende en gran medida del respeto y la responsabilidad de sus dueños.

Los conflictos más comunes en los conjuntos residenciales incluyen:

• 🔴 Ruido excesivo: Ladridos a altas horas de la noche que alteran la tranquilidad de los vecinos.
• 🔴 Falta de higiene: Propietarios que no recogen los excrementos de sus animales en pasillos, ascensores o jardines.
• 🔴 Mascotas sin control: Perros que circulan sin correa en zonas comunes o que representan un peligro para otros residentes.
• 🔴 Alergias o fobias: Algunos vecinos pueden tener condiciones médicas o temores que se ven afectados por la presencia de mascotas.

Para evitar estos conflictos, se recomienda

• ✔ Educar a las mascotas para que tengan un comportamiento adecuado en comunidad.
• ✔ Respetar las normas del conjunto y recoger los desechos de los animales.
• ✔ Usar elementos de seguridad como correas, bozales y guacales en espacios públicos.
• ✔ Fomentar el diálogo antes de recurrir a medidas legales en caso de conflictos.

¿Qué hacer si hay problemas con una mascota?

Cuando se presentan problemas de convivencia relacionados con mascotas en un conjunto residencial, existen diferentes mecanismos para resolverlos:

• Diálogo entre vecinos: Muchas veces, una conversación cordial puede solucionar un inconveniente sin necesidad de recurrir a instancias mayores.
• Revisión del reglamento interno: Si un residente cree que una norma es abusiva, puede solicitar su modificación en la Asamblea de Copropietarios.
• Denuncia ante la administración: Si un vecino incumple las normas de convivencia, la administración podrá iniciar procedimientos sancionatorios de acuerdo con las dispociciones del reglamento de propiedad horizontal.
• Conciliación: En casos más complejos, se puede acudir a un centro de conciliación para encontrar una solución amistosa.
• Denuncia ante la Policía: Si una mascota representa un peligro o si un propietario incumple con normas de salubridad, las autoridades pueden intervenir.

Conclusión: la clave es el equilibrio

La tenencia de mascotas en propiedad horizontal es un derecho, pero también una responsabilidad. Aunque los conjuntos residenciales no pueden prohibir los animales de compañía, sí pueden establecer reglas para garantizar la armonía entre todos los residentes.

El reto no está en elegir entre humanos y animales, sino en encontrar el equilibrio entre el derecho a tener mascotas y el respeto por la tranquilidad y seguridad de la comunidad.

Los propietarios de mascotas deben ser conscientes de sus obligaciones, y los vecinos deben fomentar el respeto mutuo para construir espacios de convivencia saludables.

Después de todo, las mascotas no son el problema: el problema es la falta de responsabilidad de algunos dueños.

El presente artículo analiza la validez, límites y procedimientos que deben seguirse para la imposición de estas sanciones, de conformidad con la Ley 675 de 2001 y las decisiones de la Corte Constitucional de Colombia.

1. Fundamento Normativo de las Sanciones en la Propiedad Horizontal

El régimen de propiedad horizontal en Colombia está regulado por la Ley 675 de 2001, la cual establece las normas para la convivencia y administración de las copropiedades. Específicamente, el artículo 59 de la ley señala que las sanciones aplicables a los propietarios o residentes deben estar contempladas en el reglamento de propiedad horizontal y no pueden vulnerar los derechos fundamentales de las personas.

Principales disposiciones de la Ley 675 de 2001 sobre sanciones

1. Reglamento de propiedad horizontal (Artículo 60)
   • El reglamento interno de la copropiedad debe prever expresamente las conductas sancionables y el procedimiento para su imposición.
   • No se pueden aplicar sanciones arbitrarias o no contempladas en el reglamento.
2. Proporcionalidad y debido proceso (Artículo 59, inciso 2)
   • Se deben garantizar los principios de proporcionalidad y debido proceso.
   • El afectado tiene derecho a presentar descargos antes de la imposición de la sanción.
3. Tipos de sanciones
   • Llamados de atención.
   • Multas (siempre que estén permitidas en el reglamento y se respete el debido proceso).
   • Restricciones en el uso de bienes comunes no esenciales (salones sociales, zonas recreativas, etc.).

1.  Jurisprudencia de la Corte Constitucional sobre la Aplicación de Sanciones

La Corte Constitucional ha emitido varias sentencias sobre la legalidad y límites de las sanciones impuestas en el marco de la propiedad horizontal. A continuación, se analizan algunas de las más relevantes:

1. Sentencia C-318 de 2002

Esta sentencia estudió la constitucionalidad del artículo 59 de la Ley 675 de 2001, que faculta a la asamblea y el consejo de administración para imponer sanciones. La Corte estableció que:

• La propiedad horizontal no puede imponer sanciones que vulneren derechos fundamentales, como el libre acceso a la vivienda.
• Las restricciones en el uso de bienes comunes solo pueden aplicarse cuando no afecten derechos esenciales, como el acceso a servicios públicos o el tránsito por zonas de circulación obligatoria.
• Sentencia T-239 de 2018

En este fallo, la Corte protegió el derecho de un propietario sancionado con la prohibición de acceder a zonas comunes por una supuesta infracción al reglamento. La Corte enfatizó que:

• El derecho al debido proceso es inviolable, por lo que cualquier sanción debe cumplir con notificación, derecho de defensa y posibilidad de impugnación.
• Las copropiedades no pueden imponer sanciones desproporcionadas que restrinjan derechos esenciales, como el acceso a la vivienda o la movilidad.

1.  Requisitos para la Imposición de Sanciones en Propiedad Horizontal

Para que una sanción impuesta por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias sea legal, debe cumplir con los siguientes requisitos:

1. Debe estar contemplada en el Reglamento de Propiedad Horizontal

• Todas las conductas sancionables deben estar previamente definidas en el reglamento.
• Las normas deben ser claras, específicas y comunicadas a los propietarios y residentes.
• No pueden existir sanciones “implícitas” o decisiones arbitrarias de la administración.

2. Debe respetar el debido proceso

• Se debe garantizar el derecho de defensa del afectado.
• El procedimiento sancionatorio debe contemplar:
  1. Notificación formal del presunto incumplimiento.
  2. Oportunidad para presentar descargos y pruebas, respentando el derecho de audiencias
  3. Emisión de una decisión motivada por parte del Consejo de Administración.
  4. Oportunidad de impugnación o de interposición de recursos.
  5. Deben ser impuestas por el Consejo de Administración

3. No puede vulnerar derechos fundamentales

• Las sanciones no pueden restringir derechos esenciales como:
  • Acceso a la vivienda.
  • Uso de servicios públicos.
  • Movilidad dentro de la copropiedad.
• La Corte Constitucional ha declarado ilegales medidas que limiten derechos básicos.

4. Debe ser proporcional y razonable

• La sanción debe ser proporcional a la falta cometida.
• No puede existir abuso de poder por parte de la administración.
• Se debe evitar sanciones excesivas que afecten la estabilidad de la convivencia.

4. Conclusión y Recomendaciones

Las sanciones en la propiedad horizontal deben aplicarse con estricto respeto a la legalidad y el debido proceso. Administradores y copropietarios deben conocer sus derechos y obligaciones para evitar abusos o conflictos innecesarios.

Recomendaciones para Administradores

• Asegurarse de que las sanciones estén contempladas en el reglamento de propiedad horizontal.
• Seguir un procedimiento formal que incluya notificación previa, derecho a defensa y decisión motivada.
• Evitar sanciones desproporcionadas que puedan ser declaradas ilegales por los tribunales.

Recomendaciones para Propietarios

• Conocer el reglamento de propiedad horizontal y sus derechos frente a la imposición de sanciones.
• En caso de recibir una sanción, exigir el cumplimiento del debido proceso y, si es necesario, impugnar la decisión ante la asamblea o instancias judiciales.

Este análisis demuestra que las sanciones en la propiedad horizontal deben ser herramientas de convivencia y no mecanismos de abuso.

La propiedad horizontal es un modelo de organización inmobiliaria que permite la coexistencia de bienes privados y bienes comunes dentro de una misma copropiedad. En este contexto, la Ley 675 de 2001 establece la normatividad aplicable para garantizar la adecuada administración y uso de estos espacios, promoviendo la armonía entre los copropietarios y asegurando el mantenimiento de la infraestructura.

Áreas Privadas

Las áreas privadas corresponden a aquellas partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal que pertenecen exclusivamente a un propietario y sobre las cuales este tiene derecho de uso y disfrute. Ejemplos de áreas privadas incluyen apartamentos, oficinas, locales comerciales y bodegas. Aunque cada propietario goza de plena autonomía sobre su unidad privada, debe cumplir con las normas establecidas en el reglamento de propiedad horizontal y evitar afectar la convivencia o integridad de la comunidad.

A pesar de la propiedad exclusiva, las modificaciones estructurales en las unidades privadas pueden estar sujetas a restricciones, especialmente si afectan la estabilidad del edificio, la fachada o los servicios esenciales. Por ello, cualquier intervención debe ser aprobada por la administración y, en ciertos casos, por la asamblea de copropietarios, según lo disponga el Reglamento de Propiedad Horizontal.

El propietario de cada unidad privada es el responsable de su mantenimiento, reparaciones y mejoras, asegurando que su uso no afecte la estructura general de la copropiedad ni el bienestar de los demás residentes. También debe cumplir con las normas internas y el pago de cuotas de administración para el sostenimiento de los bienes comunes.

Bienes Comunes

Los bienes comunes son aquellos espacios, instalaciones o elementos que pertenecen a la totalidad de los copropietarios y cuya función es garantizar el correcto funcionamiento y uso de la propiedad horizontal. Algunos ejemplos son pasillos, escaleras, ascensores, zonas verdes, parqueaderos de visitantes, salones comunales y redes de servicios públicos.

Estos bienes se clasifican en dos tipos:

1. Bienes comunes esenciales: Son indispensables para la seguridad, salubridad y funcionamiento de la copropiedad, como la estructura del edificio, las redes de alcantarillado y los accesos principales.
2. Bienes comunes no esenciales: Son aquellos que, aunque no sean indispensables, contribuyen al bienestar de la comunidad, como las piscinas, gimnasios o zonas de esparcimiento.

El mantenimiento y administración de los bienes comunes es responsabilidad de la copropiedad y se financia con los aportes de los propietarios mediante las cuotas de administración. La asamblea general de propietarios, el consejo de administración y el administrador de la propiedad horizontal son los encargados de garantizar su adecuado uso, conservación y mantenimiento. En caso de deterioro o daño, se pueden establecer cuotas extraordinarias para su reparación.

Conclusión

El equilibrio entre el uso de las áreas privadas y los bienes comunes es fundamental para la convivencia en la propiedad horizontal. Mientras los propietarios tienen derechos sobre sus unidades privadas, también poseen obligaciones con la comunidad, especialmente en el mantenimiento y uso adecuado de las áreas comunes. Una gestión eficiente y el cumplimiento de las normas establecidas en la Ley 675 de 2001 garantizan el adecuado funcionamiento de la propiedad horizontal y el bienestar de todos los copropietarios y residentes.